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房地产的冷冬天!我差点没活出来

来源媒体:未知更新时间:11-20点击:4347

来源: 重庆财经地产

重庆渝北回兴曾经的“地王”项目停工了?

近日,融信海月平湖停工的消息传得沸沸扬扬。

更有购房者心酸向上反映意见:融信海月平湖已延期交房五个月!

2019年4月, 融信以楼面价11149元/㎡、总价6.32亿元拿下回兴地块,成为当时重庆中心城区的“新地王”,92.22%的溢价率,也一度刷新当时的溢价率天花板。

后来,融信在该地块上打造了所谓的TOP系产品海月平湖,但开局似乎并不好看。2019年11月首开近月,融信海月平湖就以“网签数据仅成交1套”登上当月的楼市头条。

时隔两年多,这个曾经的“地王”,到底发生了什么?


01曾经风光的地王,如今陷入停工风波

速晨君来到融信海月平湖项目现场。

除了速晨君,售房部空无一组客户。置业顾问简单介绍了一下项目现状,除了还未开盘的最后两栋叠拼别墅,其余不管是洋房还是别墅,基本已经出清,只剩下个位数尾盘。

速晨君特别问了两遍交房时间,得到的答复是:2021年3月,别墅和洋房一起交付。

按照之前购房约定的交房时间——2021年8月来看,可以肯定的是:融信海月平湖确已延期交房。

融信海月平湖工地进度如何?

整个工地鸦雀无声,现场空无一人,和旁边正在积极推进的轨交9号线兴科大道站点施工的如火如荼的景象,形成鲜明对比。

整个工地建筑结构和外观基本已经成型,部分楼栋外立面已经初具形状,大部分仍是野蛮的水泥框架。外立面斑驳,施工脚手架等已经撤掉,钢筋、钢管等建筑材料已然生锈,遍地是正在腐朽的建筑垃圾。

总的来说,现场并无丝毫新的施工痕迹。

速晨君走访了周边多位居民,得到的答复皆是:

“这个工地已经停工几个月了,迟迟未见动静。”

“一边停工,还一边卖房子,这个开发商到底有什么问题?”

融信到底怎么了?!

融信中国,在业内有着“地王收割机”称号,在上海、杭州、温州、重庆等全国诸多城市都拿过地王,其拿地气势都很“磅礴”。

然而,多次高价拿地、高负债风险在这两年开始释放。

今年3月,融信中国发布了2020年报,业绩指标全线下挫,营收负增长,毛利更是腰斩,负债比率由2019年末的70%上升至83%。

今年上半年,融信中国(03301.HK)连遭两大国际评级机构下调评级:

4月12日,标普将融信中国的展望从“稳定”调整至“负面”,同时确认其“B+”长期发行人信用评级。

“祸不单行”,几乎同一时间,惠誉也将融信中国的长期外国货币发行人默认评级(IDR)的展望从“稳定”下调至“负面”,并确认评级为“BB-”。

评级展望被下调,跟融信中国盈利水平大幅下滑,财务杠杆再度升高的成绩不无关系。

11月8日-18日,仅仅相隔十天,融信两只债券先后出现了超过20%以上的大幅下跌,并在盘中临时停牌。这是资本市场在本月发出的一个显著信号。

显然,“地王”的后遗症还在继续,融信的情况仍不容乐观。

融信的情况并非个例,这两年,房地产行业风谲云诡。

信贷收紧、融资难度加剧、调控政策密集、多道红线持续加码、集中供地遇冷、多个项目停工或延期交付、大波收并购正在路上……房企正在上演一场艰难的生存实录。


02重庆楼市“冷风吹”

10月18日,国家统计局公布了2021年第三季度的经济数据,有两个行业的GDP是同比负增长。首先是房地产,三季度GDP为18775亿元,同比下降1.6%。建筑业也被波及,同比跌幅1.8%。

克而瑞数据统计,10月,房地产市场持续降温,29个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降22%,较2019年同期下降12%。不少城市成交量陷入冰点。

重庆楼市的情况也基本与大环境同步。

房企压力较大,导致供应大幅下滑。相关数据显示,10月重庆中心城区商品房供应体量为156.95万方,环比减少37.92%,同比减少30.42%。

本月商品房成交体量为240.84万方,同比减少8.17%,客户观望情绪依然较重。

市场的波动,直接影响了房企的节奏。

通常,按照房地产项目的节奏,从拿地到开盘,正常周期在半年左右,尤其在一些高周转房企里,这个用时会更短。

然而,到目前为止,重庆4月首次集中土拍出让的地块,甚至在这之前的地块,部分没能如期开盘。

  • “新宇宙中心”里,4月面世的好几宗地,虽然花落品牌房企,但擅长做品质的某房企也因为区域骤降的客流,不得不推迟开盘,具体时间待定;
  • 另一个龙头房企的2021打版大平层产品,上线至今,网签数据为0。

  • 大湾区某擅长做改善产品的房企在重庆北区“新富人区”的楼盘,销售也是举步维艰。前期同质化竞争太严重,无论是在价格还是在配置上,竞品给了其巨大压力。无奈,只好临时改变策略,将清水房升级为精装房。领导亲自放出巨大优惠折扣,并对项目营销团队下了最后通牒:如果这波优惠折扣都无法完成销售目标,整个营销团队全部走人!

然而区域真实的市场情况是:没人了!连该区域价格更低的神盘,其售楼部都门庭冷清。

尽管满腹苦水,也只好硬着头皮上!

这股冷风吹得太强劲太痛了!

这波周期来得太急,房企能不能熬得过去?


03“节衣缩食”筹备过冬,房企艰难生存

头部房企已经在行动了!

1、“节流”

A.节衣缩食

近日,网传万科在内部下发一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》,提出对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事等工作要求。

据第一财经报道,在“2021年业务交流会”上,万科集团主席郁亮多次提及要“珍惜钱”、“赚小钱”,熬过行业阵痛期,迎接未来的春天。

从2019年率先提出“活下去”的口号开始,万科就像行业里的“天气预报”,总是及早行动。

B. 裁员

  • 速晨君的一位在全国TOP10房企做投拓的朋友,最近压力也不小。

下半年之前,平均每周要接7-8个猎头的电话,询问是否需要换工作。到了下半年,每周电话骤减至2-3个。

他更是坦言最近在认真学习,加强专业水平。原因很简单:他所在的房企,今年在全国的校招名额都砍掉了一大半。内部消息透露,公司将于明年年初开始裁员,他要随时做好被裁掉、重新找工作的准备。

速晨君这位朋友还算幸运的,至少还未真正走到裁员的阶段。

  • 相比之下,其他人就没有这么幸运了。

速晨君某全国TOP5房企的投拓朋友近日已经辞职,甚至都不会熬到年底,拿之前公司压扣的拿地奖金:

“公司现在的资金状况太恼火,拿到奖金的限制条件有很多,奖金拿到手的几率太小了。刚好我的博士研究生考上了,还是回学校读书稳定靠谱些。”

“我们投拓圈今年的日子太难过了!许多房企在今年,因为资金、资质等各种原因都不会再拿地了!”

“我认识的许多投拓朋友,要么转行,要么跳槽,更有甚者直接进售房部卖房去了。”

2、

A.销售去化,是各大房企今年最后一季度的工作重点。全民营销,在接下来的日子将会是出现频率极高的词。

重庆某头部房企要求每个端口的员工,每月至少卖出一套房;

某龙头房企即使在当前市场表现很好,更是从上层领导开始,认领销售任务;

速晨君某位在全国TOP20从事着跟销售八竿子打不着的工作内容的朋友,近日天天让速晨君帮忙介绍客户,如果年底之前没有完成卖房的任务,每套房将直接扣工资几千块钱……

B.收并购潮来了

速晨君某位在房企担任投资交易岗的朋友透露,最近几个月,公司的收并购组同事挺忙碌的,在全国到处寻找继续不了的优质项目,时刻准备收纳其他资质不错的破产重组项目。

许多资金状态良好的品牌房企也在蓄势待发。于他们而言,早期许多优质土地掌握在一些经营状况很不好的房企,为了生存将不得不壮士断腕,年底也许可以寻到不错的“原料”,充实库存。

在活下去面前,一切都可以让步。


04救市政策出台,楼市的春天来了!

房地产牵一发而动全身。在吹了数月冷风后,在房住不炒的大前提下,最近终于有了转机。

在全国,已有部分政策放宽。

10月,全国重要部门在本月密集发声,释放地产金融监管要近些调整的信号(包含支持刚需购房贷款、支持绿色建筑开发、提供境外债券便利、加强预售资金监管等)。

地方来看,放宽政策集中在人才、保障房方面,多个城市出台托市政策,包含购房补贴、降低购房门槛、限跌令等方面。

比如哈尔滨,加快预售资金返还、支持房企促销活动、放宽二手房公积金贷款等16条楼市利好政策;

在武汉,非户籍总部企业高级管理人员买首套房不限购的规定出台,意思很明了,欢迎大家来武汉购房;

在重庆,上层倡议房企设置人才购房专项优惠,或为房企降价提供便利空间,并且房贷有松动迹象,释放弱利好信号,房地产市场的悲观情绪略有回暖。

同时,据中国房地产报道消息,“有银行总行直接发令分行支行:‘充分开发国有房地产企业资源’开放国有房地产企业授信,给予专项政策支持,并为国有房地产企业开出融资白名单”。

这份名单中有保利、中海、金茂、铁建房产、电建、华远、绿地、金地、华侨城、华润及其他符合总行准入要求的优质地方国有房地产企业。

进入11月中下旬,近日,全国十多个重点城市陆续公布了第三批次集中出让地块,从公布的竞买要求来看,对市场多少也释放了一些善意的信号,比如降低限价幅度、降低准入门槛、降低硬性配套的自持比例等。

重庆的三批次地块,已于11月19日供出。本次供出了更多核心的优质地块,以鼓励房企积极补货。

同时已有多地开始下调房贷利率,减缓前段时间房贷利率高居不下的压力。

近来有许多购房者也反映房贷审批、放款速度明显变快:速晨君一位邻居,从提交资料审批到进入放款阶段,只花了两天;多位朋友反映之前申请的贷款这两周都已经陆续放出了。

据悉,接下来重庆也会有各种利好频频传出,下个月开始市场小回暖趋势已经确立!

有理由相信,楼市的冬天就要结束,春天正在到来!

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