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迷局中的房地产,正在走向确定性的一面

来源媒体:未知更新时间:11-17点击:3359

处在市场当中,才知迷雾下的真实。

谁能想到,今年双十一,各大电商平台都默契地不再公布喜报式实时成交额。

地产股却连续两天大涨,迎来了久违的扬眉吐气。

另一个重磅消息来自异常寒冷的沈阳。据财联社报道,11月10日沈阳市房产局确实召集部分房企开会,通知房企将松绑限购、限售等政策,不会出台红头文件。

虽然沈阳第二天就明确回应,仍执行现行限购、限售等政策,未发生政策改变。

但不妨碍市场的揣测,甚至有自媒体已经开始建议,部分市场长期偏冷的城市,比如沈阳、长春、哈尔滨、郑州、济南、天津、太原、石家庄、青岛等,都应该考虑放松限购、限售、限价等政策。

不过,当下的调整和利好,不代表后市无忧。整体来看,中国房地产面临的两大困难依然存在,一是全国城镇居民套户比已经超过了1:1,再就是房地产的的调控政策从资金、交易、土地、税费等多个层面施压且并未实际性放松。

行业的困难,依然在并长期在。

种种迹象表明,房地产行业已经进入了真正的拐点时刻,一系列利好调整只能加剧市场的激烈竞争程度,加速行业洗牌,一批没有竞争力的房企很可能就此退出历史舞台。

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在一年一次的丁祖昱年会上,易居丁博士说:

2021年,房地产行业进入无增长时代。

丁博士一语中的。

无增长时代,其实在中国的经济领域中并非首次遇到。

2018年,家电行业就普遍认为进入了无增长时代,根据2018年的家电行业统计数据,家电在中国的普及程度已经非常高,在一二三级城市,彩电、空调户均拥有率远超100%,冰箱、洗衣机户均拥有率接近100%。在四五级市场,除厨电之外,其他大家电产品普及率多在70%以上。

两年过去了,估计这个数据又有了进一步的提升。

过去,国外企业一直羡慕中国庞大的市场潜能,它们认为中国14亿人口的基数,且收入增长快,城市分布广,在这样的国家做生意,一辈子也做不完。老外们,还是太傻太天真。

最终,努力进取的中国企业利用短短20年,就让中国很多领域告别了短缺时代,惠而浦、松下、东芝等企业纷纷撤出中国。

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我们看一下近五年的住宅开发投资和销售面积的增长变化,从数据变化中窥探一二。

全国房地产住宅投资方面,过去五年增长率分别是6.4%、9.4%、13.4%、13.9%、7.6%;同期全国新建住宅销售面积的增长则分别为22.4%、5.3% 、2.2%、1.5%、3.2%。

我们可以看到除2016年的全国楼市大跃进外,近四年销售面积的增长远低于投资额的增长,而且销售数据在近三年呈现低位徘徊。

如果说丁博士的无增长时代不是很准确,但是缓增长时代肯定来临了。

增量市场和无增长时代的存量市场具有迥然不同的属性。

增量市场是做大蛋糕,存量市场是切割蛋糕;增量市场以首次购买为主,存量市场以换新购买、升级购买为主;增量市场时代,每个企业都有肉吃;存量市场时代,有的企业吃肉,有的企业喝汤,更多的企业被淘汰出局。

经济学家说,家电领域的增量时代是百花齐放,存量时代是产品为王。

很明显,房地产行业也是如此。

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其实很多房企早早就开始了纵深的布局,以期待可以顺利地从专业的房地产公司过渡到多元综合公司,从而应对缓增长时代。

最近十年,万科的定位变化了三次。从三好住宅供应商,到城市配套服务商,再到城乡建设与生活服务商,这种定位的变化,显示了房企主赛道之外的业务探索。

深圳岗头新围仔村曾被誉为“IT第一村”,万科为了做好新围仔村的示范样板,在街区尺度、智慧安全管理、社区配套、邻里生活、建筑形象、室内空间以及综合管网方面下了大功夫。

万村计划,只是万科的一部分,万科的最终是形成以住宅业务为主,囊括商业、产业、办公、拓展型业务、金融资管和城市更新为一体的热带雨林。

而作为财务稳健的“模范生“龙湖,也一直在低调地未雨绸缪。

自2018年龙湖集团正式发布“空间即服务“的战略以来,从业务拓展到主营业务重心的转变,看得出龙湖一直在深度参与城市建设与服务重构,不断修炼自身多元创新的空间营造和服务能力,这样的做法似乎更符合大型房企向上下拓展的商业模式延伸路径 ,围绕人与空间为核心营造更多元的城市生态。

2020年,龙湖参编了中国首个TOD标准《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》,是唯一参与编制的房地产开发企业,更是参与了广州、上海、深圳等地城市更新和TOD建设计划。

2021年初,龙湖正式官宣全新品牌“塘鹅”,将房屋租售、房屋装修增设为集团新的主航道业务。龙湖的主航道业务也进一步迭代为C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务、C5房屋租售、C6房屋装修六大板块。

地产开发是龙湖的基础业务,也就是基本盘,将房子盖好是龙湖的看家本领和生命线,而商业开发起源于20年前,龙湖和北城天街这块土地的结缘。长租公寓冠寓和商业综合体天街的逻辑,都是龙湖秉承“空间即服务”的理念产生的,房子不可能永无止息的盖下去,新房市场一定会慢慢的稳定,而后萎缩,最后成为一个不大的市场。

但是给城市和城市中的人提供生活、社交、购物场景,通过空间和服务去获得真实的市场价值以及商业利润,却是一门做不完的生意。

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面对行业的巨变,资本市场总是先知先觉,它们对于房企应对变化,而进行的有序多元和稳健经营其实是欢迎的,说得再明白一些,就是市场是向稳健、有长期价值的企业倾斜。

截止到11月4日,内地房企市值最高的不是碧桂园,不是恒大,不是融创,而是

万科、华润和龙湖。

以克而瑞公布的年度销售额排名来看,它们分别是第三、第九和十一名。

如果说销售业绩代表数量,稳健经营代表质量,股市更看重能代表长期主义的质量。

2021年上半年,万科持有货币现金1952.2亿元,剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底,万科的综合融资成本为4.27%;

龙湖半年报显示,2021年上半年龙湖持有现金994.7亿,剔除预收款后的资产负债率为68%,平均借贷成本为年利率4.21%;

华润置地同期则拥有949亿元的现金,剔除预收款后的资产负债率为60.9%,平均借贷成本更是低至3.88%。

根据乐居财经统计,在决定企业流动性危机管理的现金短贷比方面,万科为1.67,华润置地为2.27,龙湖达到了惊人的为5.48。

暴雷的企业各有各的原因,稳健的企业都是一样的相似。

控负债规模、控融资成本、控现金短贷比,龙湖管理层称“这是克制带来的自由”。

政策调控越来越精准,水平越来越高,对行业长期是利好,未来资源会越来越朝着优秀、稳健的企业倾斜,指引行业从杠杆驱动,转到人力驱动和运营驱动,继而转到能力驱动。”在龙湖吴亚军董事长看来,过去龙湖靠自律,现在有他律的压力也不是坏事。

的确,外部力量有助于龙湖在行业的竞争力再上台阶。

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龙湖高管曾经在记者招待会上说,危机感是龙湖每天都存在。

这一点和华为相似,任正非常说“华为离破产只有三个月”。

其实,这种危机感不应该是某个房企在琢磨,而应该是整个行业的思考。

房地产行业发展到今天,未来趋势已经很明显,那就是去金融化,回归实体化。

这就要求房地产企业必须放弃规模幻想和不计一切代价当老大的心,用心琢磨城市和人的关系,精心建设,品质至上,慢慢地凭借产品力和口碑品牌,从这个赛道走出来。

过去20多年的家电行业发展告诉每个人,牡丹、熊猫、小鸭等品牌消失在公众视线,但是海尔、美的、格力却越发强大。

没有成功的企业,只有时代的企业。

充分竞争是市场的主旋律,而房子告别短缺时代,告别高增长时代,也就意味着谁能稳健经营?谁能做好产品?谁能善待客户?谁就掌握了开启未来时代的钥匙。

汽车行业是,家电行业是,手机行业是,房地产行业也一定会是。这些行业,每一个都经历了急剧的产能过剩时代,有些企业消失了,有些企业则基业长青,历久弥新,最终成为时代的领袖。

你们猜,房地产行业未来的时代领袖会是哪些?

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